Sistem Kepemilikan Rumah Susun

Perbedaan prinsip antara rumah biasa (Single House) dengan Apartemen yang dalam Undang-Undang No. 16 Tahun 1985 disebut Rumah Susun adalah tentang kepemilikan dan pengelolaannya. Sistem kepemilikan Rumah Susun dikenal adanya kepemilikan.

A. Kepemilikan

Jika Anda membeli unit satuan Rumah Susun (sarusun) memiliki dua jenis Hak/Kepemilikan yaitu:

  • Kepemilikan Bersama, yang dimiliki secara bersama-sama secara proporsional dengan para pemilik lainnya pada Rumah Susun tersebut, yang terdiri dari :
  • Tanah bersama, adalah sebidang tanah yang digunakan atas dasar hak bersama secara tidak terpisah yang diatasnya berdiri Rumah Susun dan ditetapkan batasnya dalam persyaratan izin bangunan. Yang dapat dijadikan tanah bersama dalam pembangunan rumah susun adalah tanah-tanah yang berstatus/bersertifikat hak milik, HGB atau hak pakai. Mengingat penyelenggara pembangunan (pengembang) berbadan hukum, maka tanah bersama itu akan bersertifikat induk HGB, yang nantinya HGB tersebut tidak dipecah tetapi akan diberi keterangan bahwa HGB tersebut telah melahirkan beberapa sertifikat hak milik satuan Rumah Susun (SHM Sarusun) dan tidak dapat dialihkan atau dijaminkan.
  • Bagian bersama, adalah bagian Rumah Susun (melekat pada struktur bangunan ) yang dimiliki secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama dalam satu kesatuan Fungsi dengan satuan Rumah Susun. Contoh, fondasi, atap, lobi, lift, saluran air, jaringan listrik, gas, dan telekomunikasi.
  • Benda bersama, adalah benda yang bukan merupakan bagian Rumah Susun (tidak melekat pada struktur bangunan), tetapi dimiliki bersama secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama. Contoh, tanah, tempat parkir, kolam renang yang di luar struktur, dan lain-lain.
  • Kepemilikan Perseorangan, adalah hak kepemilikan atas unit Sarusun ruangan dalam bentuk geometrik tiga dimensi yang dibatasi oleh dinding dan digunakan secara terpisah atau tidak secara bersama-sama. Adapun dinding yang menopang struktur bangunan merupakan bagian bersama, hak ini akan tergambar dalam pertelaan Rumah Susun tersebut dan luas/ukuran unit sarusun akan diuraikan dalam SHM sarusun-nya. Pada poin ini, Anda harus berhati-hati karena untuk pre-project selling luas ukuran belum diketahui secara pasti.

B. Pengelolaan

Menurut peraturan perundangan, para pihak yang terlibat dalam pembangunan dan pengelolaan Rumah Susun adalah:

  1. Penyelenggaraan pembangunan, dalam hal ini Pengembang;
  2. Perhimpunan penghuni, yang akan dibentuk para penghuni (owner unit) dengan dibantu oleh penyelenggara pembangunan dan dituangkan dalam suatu Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah Tangga yang wajib dipatuhi oleh para penghuni/pemilik;
  3. Badan Pengelola, yang akan ditunjuk oleh perhimpunan penghuni untuk mengelola Rumah Susun tersebut dengan upah dan biaya-biaya yang akan disetujui oleh Rapat Umum Anggota Perhimpunan penghuni. Badan pengelola ini dapat saja dibentuk oleh perhimpunan sendiri, tetapi lazimnya pengelolaan diserahkan kepada Properti manajemen yang profesional;
  4. Penghuni, dalam hal ini para pemilik unit sarusun yang akan menjadi anggota Perhimpunan Penghuni dan memiliki hak suara dalam menentukan jalannya pengelolaan.

Konsekuensi dari adanya hak bersama, tentunya ada pula kewajiban bersama untuk menjaga, merawat, dan mengoperasikan benda-benda/bagian-bagian bersama tersebut. Oleh karenanya, kewajiban para penghuni untuk menanggung biaya yang meliputi:

  1. Biaya Pengelolaan (Service Charge), sebaiknya nilainya ditentukan di muka oleh pengembang dan dicantumkan dalam PPJB. Nantinya dapat berubah sesuai dengan kebutuhan setelah Perhimpunan Penghuni definitif terbentuk, Dipergunakan oleh Badan Pengelola untuk mengoperasikan Rumah Susun tersebut, termasuk untuk membayar gaji-gaji pegawai Badan Pengelola;
  2. Dana Cadangan (Sinking Fund), yang akan dipergunakan untuk perbaikan-perbaikan besar Rumah Susun. Contoh, pengecatan (re-painting), lift atau penggantian/up grade M/E, dan lain-lain;
  3. Rekening-rekening, dibayarkan untuk penggunaan masing-masing unit, meliputi listrik, air, dan telepon.

Hal-hal semacam di atas tidak dikenal dalam kepemilikan/pengelolaan Single House. Yang perlu diperhatikan dalam memilih untuk membeli Apartemen, di antaranya:

  • Lokasi, apakah cukup prospektif atau berkembang sehingga masih berpeluang untuk adanya kenaikan harga? (Jika Anda ingin berinvestasi);
  • Bukti kepemilikan tanah oleh pengembang harus sudah ada pada saat dipasarkan;
  • Izin lokasi (SIPPT jika di DKI Jakarta) untuk memastikan peruntukan tanahnya agar izin-izin lainnya dipastikan dapat diterbitkan oleh instansi yang berwenang;
  • Bonafiditas, pengembang termasuk pengalaman pengembang beserta tim konsultannya, untuk meyakinkan Anda bahwa proyek Apartemen itu tidak asal jadi;
  • Draft perjanjian. Mintalah draft PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli) pada saat Anda membayar angsuran I. Pelajari dengan teliti hal-hal yang dapat merugikan Anda, khususnya luas ukuran unit, tanggal serah terima, denda keterlambatan, spesifikasi, serta pemutusan sepihak.

Jika terdapat hal-hal yang kurang cocok, dapat dinegosiasikan dengan pengembang.

4 thoughts on “Sistem Kepemilikan Rumah Susun

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s